Les propriétaires de lots en résidences seniors (ou de chambres en EHPAD) se trouvent souvent désarmés face au congé donné par l’exploitant ([1]). Une récente décision de justice vient les protéger.
- Investissement en résidence seniors = Opération de défiscalisation
Le lot acheté par le propriétaire est loué à un exploitant via un bail commercial. Le propriétaire bailleur perçoit des loyers lui permettant de rembourser son crédit et il bénéficie du statut LMNP.
Le bail commercial ne peut être conclu pour une durée inférieure à 9 ans, mais le locataire peut donner congé tous les 3 ans (période triennale).
L’investissement en résidence services pour seniors peut ouvrir droit à des avantages fiscaux (LMNP, CENSI-BOUVARD, récupération de la TVA sur le prix d’achat). Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, l’investisseur doit donner le logement en location nue, par un bail commercial, à l’exploitant de la résidence, pendant au moins 9 ans.
- La Cour de cassation protège les intérêts des investisseurs
Dans cette affaire, des particuliers ont acheté des maisons individuelles dans une résidence pour personnes âgées. Ils ont chacun consenti un bail commercial de 9 ans à l’exploitant, avec la faculté pour celle-ci de résilier les baux tous les 3 ans.
Au bout de 3 ans, ORPEA a donné congé aux propriétaires.
Les propriétaires bailleurs ont assigné l’exploitant en indemnisation de leur préjudice.
Les juges ont pris en compte le fait que la signature des baux commerciaux s’inscrivait dans une opération de défiscalisation connue de l’exploitant, lequel n’ignorait pas que le régime fiscal favorable dont les bailleurs devaient bénéficier serait compromis en cas de cessation de la location des biens en meublé.
Selon les juges, l’exploitant a manqué à son devoir de loyauté contractuelle.
La Cour de cassation a condamné ORPEA à indemniser les propriétaires du préjudice fiscal subi (redressement de TVA), de la perte des loyers et au titre des meubles meublants, et des frais de procédure en justice.
[1] Domitys, Les Senioriales, Les Hespérides (Sopregim), Les Villages d’Or, Les Girandières (Réside Etudes), Les Jardins d’Arcadie (Acapace), Les Templitudes (DomusVi), Cogedim Club (Cogedim), Espaces et Vie, Les Essentielles (GDP Vendôme), Steva, Ovélia (Vinci), Les Résidentiels, Idylia
