1) Le scandale des EHPAD impacte plusieurs exploitants de maisons de retraite
Après les révélations du livre-enquête « Les Fossoyeurs », d’autres groupes qu’ORPEA seraient concernés par de graves dysfonctionnements et des maltraitances dans des EHPAD.
L’enquête de « Cash Investigation », qui sera diffusée sur France 2 le mardi 1er mars, portera sur les dysfonctionnements dans des EHPAD du groupe DOMUS VI et du groupe KORIAN (https://www.ozap.com/actu/-cash-investigation-fait-chuter-en-bourse-les-ehpad-prives/613368).
La journaliste Elise Lucet a promis dans un tweet « de nouvelles révélations » à l’issue d’une enquête que mène son équipe « depuis plus d’un an sur les Ehpad privés » (https://twitter.com/EliseLucet/status/1489317088011460610).
Dans un article paru en janvier 2022, notre collectif CODIRSE mettait en garde les propriétaires bailleurs sur les risques pour leur investissement en EHPAD (https://codirse.com/nouveau-scandale-graves-dysfonctionnements-et-maltraitances-dans-des-ehpad-orpea/).
2) Les risques sur l’investissement des propriétaires bailleurs
- Selon la presse et au regard de la bourse, il y a une « perte de confiance» (https://www.ouest-france.fr/societe/seniors/ehpad-korian-et-orpea-chutent-en-bourse-apres-l-annonce-d-un-reportage-de-cash-investigation-f3ed19f4-85ba-11ec-af81-8e0c48144780). L’image des groupes ORPEA, DOMUS VI, KORIAN et plus généralement des exploitants d’EHPAD, est altérée. Par conséquent, l’attractivité de la résidence dans laquelle le propriétaire a investi pourrait être altérée, ce qui contribuerait à une dévalorisation des chambres médicalisées dans lesquelles les bailleurs ont investi.
- Avant ce scandale, les baisses de loyers étaient souvent demandées par les exploitants lors du renouvellement des baux commerciaux.
Désormais, outre une baisse éventuelle de la valeur vénale des chambres médicalisées (lots), les bailleurs risquent de se voir réclamer une baisse des loyers supplémentaire du fait des difficultés de leur exploitant (baisse du taux d’occupation, augmentation des charges pour améliorer la qualité des prestations fournies aux personnes âgées dépendantes).
- Enfin, l’exploitant pourrait décider de transférer les lits dans un nouvel EHPAD.
Guidé par un objectif de rentabilité au détriment des droits, et après un laps de temps d’exploitation, le gestionnaire pourrait, sans concertation avec les propriétaires, demander à l’ARS et au département d’autoriser le transfert des lits dans un établissement neuf et plus grand.
Par exemple, le groupe DOMUS VI a été autorisé par arrêté de l’ARS et du département à créer un nouvel EHPAD de 115 places à Noisy-Le-Roi (Ile-de-France) en regroupant deux anciens EHPAD (56 places chacun) situés dans deux autres communes d’Ile-de-France.
Selon un article publié dans le journal Le Parisien le 1er mars 2022 : » Chez DomusVi, autre mastodonte du secteur, (…) le groupe finance des établissements via une multitude de petits propriétaires, n’effectue jamais de travaux, puis déménage quand les chambres deviennent des taudis. « On s’est fait arnaquer », accusent plusieurs acheteurs, de quatre chambres pour 400 000 euros – par exemple –, qui ont depuis leur acquisition perdu presque toute valeur. «
Dans un article paru en octobre 2019, le CODIRSE déplorait déjà cette situation dramatique (https://codirse.com/le-scandale-des-ehpad-collectif-investisseurs/).
3) Comment les propriétaires bailleurs peuvent-ils réagir ?
Les copropriétaires bailleurs de chaque résidence ont intérêt à se regrouper pour constituer une association de défense des propriétaires bailleurs et peser davantage face à leur exploitant.
Les copropriétaires de chaque résidence ont également intérêt à constituer un conseil syndical pour contrôler le travail du syndic (qui est souvent une société du groupe appartenant à l’exploitant) et les comptes de la copropriété.
La création d’un conseil des résidents, qui serait une instance consultative pour relayer les demandes et les propositions des résidents auprès des copropriétaires, à l’instar de ce qui existe dans certaines résidences seniors (article 41-7 de la loi du 10 juillet 1965), permettrait un meilleur contrôle des prestations de l’exploitant d’EHPAD par les copropriétaires bailleurs.
Le CODIRSE et l’Union Nationales des propriétaires immobiliers (UNPI) (https://unpi.org/), lancent un sondage à grande échelle auprès des propriétaires bailleurs qui ont investi en EHPAD pour faire le point sur les risques pour leur investissement et les moyens d’y répondre :
https://survey.zohopublic.eu/zs/8BB8IH