Revendre sa chambre EHPAD est complexe (TVA, avantages fiscaux, estimation du prix de revente). Le marché secondaire de la revente EHPAD se développe.
1.Les raisons de revendre sa chambre EHPAD
Soit au cours, soit à la fin du bail commercial, les raisons de la revente peuvent être :
- Vente par les héritiers lors du décès de l’investisseur initial
- Difficultés financières(divorce, licenciement, accident, …)
- Optimisation fiscale (la durée d’amortissement est finie)
- Mauvaise exploitation du gestionnaire EHPAD
2.Les raisons de l’acquéreur d’investir dans un EHPAD ancien
- Perception immédiate de revenus (EHPAD déjà en exploitation)
- Rendement plus élevé (de 0,5% à 1% de plus sur le marché secondaire)
- Prix plus compétitifs, et l’investisseur profite des déductions de charges et des amortissements comptables
- Bonne visibilité sur l’investissement car recul sur la gestion et connaissance précise des charges (frais de copropriété et taxe foncière) et du taux d’occupation
3.Les critères pour le prix de revente de sa chambre EHPAD
- Solidité et réputation du gestionnaire EHPAD (ORPEA, KORIAN, …)
- Rédaction du bail commercial: durée du bail, revalorisation des loyers, répartition des charges ([1])
- Moment de la revente de la chambre EHPAD (attention à ne pas perdre vos avantages fiscaux)
CENSI-BOUVARD : vous avez une obligation de mise en location du bien sur une durée minimale de 9 ans. Une revente avant ce terme entrainera une reprise de tout ou partie des réductions d’impôts annuelles perçues …
Remboursement de la TVA ? Si la cession intervient avant les 20 ans de détention, vous n’aurez pas à restituer le trop-perçu de TVA si le futur acquéreur de votre chambre EHPAD sera lui-même assujetti à la TVA à travers son activité de loueur en meublé.
4.La fiscalité lors de la revente de votre chambre EHPAD
Comme pour une vente immobilière classique, l’imposition d’une plus-value pour la revente d’une chambre EHPAD peut s’appliquer.
5.Pensez à valoriser votre EHPAD avant de vendre votre chambre EHPAD
Vous pouvez faire appel à un expert en valorisation immobilière pour les murs de votre EHPAD (et pour les résidences seniors aussi) :
- données d’exploitation (tarifs, taux d’occupation, chiffre d’affaires, charges d’exploitation,…),
- le bâtiment (date de construction, état, entretien, aménagements et équipements spécifiques, possibilités d’extension),
- la situation géographique,
- le marché (l’offre et la demande d’EHPAD dans le secteur), …
[1] Attention : depuis la Loi ALUR de 2014, les « gros travaux » ou « grosses réparations » de l’article 606 du Code civil sont obligatoirement supportés par les propriétaires.
