Dans les résidences seniors de première génération, le syndicat des copropriétaires fournit aux occupants des « services spécifiques » comme la restauration, la surveillance, l’aide ou les loisirs.
Question : ces services sont payés par tous les copropriétaires ou uniquement par les occupants qui consomment ces services ?
Réponse : cela dépend si votre règlement de copropriété a été mis en conformité avec la « Loi ASV ».
- Si votre règlement de copropriété a été publié avant le 28 juin 2016
Les services ne sont pas individualisables, ils sont payés par tous les copropriétaires.
En effet, les dépenses exposées par le syndicat pour offrir les « services spécifiques » aux occupants constituent des charges communes de copropriété. Le montant des charges versées par les copropriétaires dépend de l’ « utilité objective » de ces services et non de leur « utilisation effective » par les occupants du moment.
Aucunes charges ne peuvent être individualisées, elles sont payées par tous les copropriétaires.
- Si votre règlement de copropriété a été publié après le 28 juin 2016
Il existe deux catégories de services :
- Les services non individualisables, qui constituent des charges communes, sont limitativement définies : prestations d’accueil, de sécurité et d’accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés ;
- Tous les autres services sont considérés comme individualisables et tarifés en fonction de la consommation effective de chaque résident . Ainsi, la restauration, le blanchissage, la coiffure, l’aide-ménagère, les animations, … peuvent être individualisés en fonction de la consommation réelle de chaque résident.
- Comment mettre votre règlement de copropriété en conformité avec la nouvelle Loi ASV ?
Chaque année, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de la mise en conformité du règlement de copropriété.
Le basculement vers le régime nouveau, en procédant à la modification du règlement de copropriété, doit être adopté à la double majorité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Ce vote donne à l’assemblée générale des copropriétaires le choix entre :
- conserver le régime actuel dans lequel le syndicat assure la gestion des services, en ayant l’obligation d’en mutualiser la charge entre les copropriétaires, qu’ils en soient ou pas consommateurs ;
- adopter le nouveau régime dans lequel le syndicat confie la gestion de tous les services à des prestataires tiers (exploitants : DOMITYS, ACAPACE, …), avec la possibilité de répartir librement les charges pour les services individualisables (restauration, blanchisserie, soins esthétiques, aide-ménagère, animations, …).
Quel est l’intérêt pour les propriétaires de mettre en conformité leur règlement de copropriété ?
Pour faire des économies ! En effet, les propriétaires pourront payer moins de charges en faisant payer de nombreux services aux seuls résidents consommateurs.
