Les investisseurs de résidences seniors, d’EHPAD, de tourisme, d’étudiants, d’affaires, devront payer une indemnité d’éviction à l’exploitant s’ils veulent récupérer leurs lots ou leurs chambres.
- L’indemnité d’éviction
Un investisseur achète un bien immobilier (lot ou chambre) à un promoteur et signe un bail commercial avec un exploitant.
L’investisseur devient bailleur et l’exploitant locataire, à charge pour ce dernier d’exploiter le bien.
Le propriétaire s’engage à donner son bien en location pendant au moins 9 ans.
Ensuite, le propriétaire peut être tenté d’utiliser son bien ou de le gérer lui-même.
Problème : en fin de bail commercial, l’exploitant bénéficie d’un droit au renouvellement du bail. Si le bailleur lui refuse ce droit, il doit lui verser une indemnité d’éviction.
L’indemnité d’éviction sert à compenser la perte commerciale pour l’exploitant.
Mais l’indemnité d’éviction et son mode de calcul ne sont pas toujours indiqués lors de la commercialisation des résidences seniors ou des EHPAD. D’où les déconvenues de certains investisseurs qui veulent récupérer leur bien.
Exception : depuis une loi de 2009, l’indemnité d’éviction et son mode de calcul doivent être indiqués lors de la commercialisation des résidences de tourisme.
- Le coût de l’indemnité d’éviction
Le montant de l’indemnité d’éviction n’est pas défini par les textes.
L’indemnité d’éviction doit couvrir tous les frais et coûts nécessaires à l’installation de l’exploitant dans une autre résidence services : frais de déménagement, de structuration, frais d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce.
En pratique, l’indemnité demandée représente souvent 2 voire 3 années du chiffre d’affaires du logement sortant de son parc.
Si la négociation amiable n’aboutit pas, il reste la voie judiciaire.
Après une expertise, le juge détermine le montant de l’indemnité d’éviction.
Pour limiter les honoraires d’un avocat, mieux vaut se regrouper entre investisseurs de la même résidence ne souhaitant pas reconduire leur bail (en collectif ou en association).
Problème : l’éviction de l’exploitant a une incidence fiscale, l’exonération de la TVA implique de confier l’exploitation de son bien à un gestionnaire pendant 20 ans. Toute rupture anticipée nécessite la restitution de la TVA au fisc au prorata temporis.
- L’indemnité d’éviction n’est pas due dans certains cas
L’indemnité d’éviction n’est pas due :
- en cas d’inexécution d’une obligation contractuelle du bail commercial ([1]),
- en cas de cessation de l’exploitation du fonds sans raison sérieuse et légitime,
- en cas de nécessité de démolir l’immeuble en raison de son état insalubre.
- si l’exploitant lui donne congé au terme du bail commercial.
[1] défaut d’entretien des locaux par le locataire, non-paiement des loyers ou des charges, retard répété dans le paiement des loyers, changement d’activité ou exercice d’une activité nouvelle sans l’accord du propriétaire, exécution de travaux sans l’accord du propriétaire, …