De nombreux investisseurs ont été attirés par des promesses de rendement élevé de plus de 5,5%. Mais, à la fin du bail, l’exploitant demande souvent une baisse de loyer et menace le propriétaire du non-renouvellement du bail.
Quelques mois avant l’issue du bail commercial (de 9 ans à 12 ans), l’exploitant d’EHPAD informe les propriétaires bailleurs que de coûteux travaux de remise aux normes doivent être réalisés, à la charge de l’exploitant, et que le loyer doit donc être baissé.
Formalisme à respecter : la demande de révision du loyer doit être faite par acte d’huissier de justice ou LRAR et préciser le montant du loyer demandé.
En cas de refus du propriétaire d’accepter la baisse de loyer, l’exploitant peut donner un congé et le propriétaire bailleur se retrouve avec une ou plusieurs chambres qu’il ne peut ni louer ni exploiter, car personne ne souhaite louer une chambre dans un établissement destiné aux personnes âgées dépendantes et aucun autre exploitant n’acceptera de gérer seulement une ou deux chambres. Sa chambre ne vaut plus rien.
Que pouvez-vous faire en tant que propriétaire bailleur ?
- Analyser votre bail commercial (modalités de révision du loyer, clause de plafonnement, …),
- Rapprochez-vous de votre syndic et procéder à une expertise des travaux de remise aux normes pour vérifier si ces travaux, à la charge de l’exploitant, justifient une baisse des loyers,
- Evaluez la rentabilité de la résidence pour votre exploitant (bilan comptable) afin de vérifier si elle justifie une baisse des loyers,
- Engagez la négociation avec votre exploitant (de préférence avec l’aide du CODIRSE ou d’un avocat spécialisé),
- Si la situation requiert une baisse des loyers, prévoyez dans votre bail commercial une possibilité de renégociation du loyer en cas de rentabilité future à la hausse de la résidence ;
- En l’absence d’accord avec votre exploitant, regroupez-vous en association ou en collectif pour engager un rapport de force avec votre gestionnaire et éviter que les propriétaires ne soient divisés entre eux,
Les propriétaires bailleurs se regroupent et peuvent saisir le juge des loyers qui fixera le montant des loyers en fonction de la « valeur locative commerciale », voire, dans certains cas, lancer une procédure en abus de position dominante et en rupture abusive du bail commercial.
