Une personne qui souhaite investir en résidence de services ([1]) est confrontée à un dilemme : LMNP classique ou CENSI-BOUVARD ?
1. Les conditions pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)
- Signer un bail commercial de minimum 9 ans avec le gestionnaire de la résidence de services,
- Ne pas toucher plus de 23 000 € de revenus des locations LMNP.
- Ces revenus ne doivent pas être supérieurs aux autres revenus professionnels ([2]) du foyer.
2.LMNP classique et CENSI-BOUVARD
- LMNP classique
Remboursement de la TVA : 20 % du montant TTC de l’investissement, à condition que le bien soit conservé pendant 20 ans. Sinon, une quote-part de la TVA devra être reversée à l’administration fiscale.
Amortissement : amortir le bien immobilier (de 20 à 30 ans) et le mobilier afférent (de 5 à 10 ans). Les recettes imposables générées par la location (bénéfices industriels et commerciaux ou BIC) sont réduites voire effacées fiscalement par ces amortissements déductibles.
Déduction des intérêts d’emprunt, …
- CENSI-BOUVARD (prolongé jusqu’au 31 décembre 2021)
Remboursement de la TVA : le régime est le même que pour le LMNP classique.
Réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien immobilier HT sur 9 ans, dans la limite de 300 000 € par an. Si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant d’impôt à payer, celui-ci peut être reportable durant 6 ans. La réduction d’impôt commence l’année de l’achèvement de l’immeuble.
Problème : L’investisseur qui souhaite faire une donation du bien avant 9 ans perd l’avantage fiscal et doit rembourser les réductions d’impôt au fisc. Il vaut mieux effectuer la donation après les 9 ans de détention obligatoire.
3.Comment choisir entre LMNP classique et CENSI-BOUVARD ?
L’investisseur doit se poser deux questions :
- Durée de l’investissement : entre 9 ans minimum (obligation de location liée au CENSI-BOUVARD) et une durée plus longue pour les investisseurs souhaitant bénéficier de rentes pour leur retraite.
Le taux de rendement du CENSI-BOUVARD devient de moins en moins intéressant dans le temps alors que le rendement du LMNP classique reste constant.
Explication : disparition à la 9ème année de location de la réduction d’impôt de 11%. Alors que la personne ayant opté pour le statut LMNP continuera, même après 9 ans, de ne pas payer d’impôt sur les loyers perçus.
- Tranche marginale d’imposition (TMI) : il est plus intéressant d’éviter de payer des impôts sur un taux à 45% que sur 14% par exemple. Ce gain d’impôt sur 15 ans ou 20 ans en LMNP classique doit être alors comparé aux 11% du CENSI-BOUVARD.
EN CONCLUSION
Le CENSI-BOUVARD correspond aux personnes ayant un horizon d’investissement d’environ 9 ou 10 ans et dont la TMI n’excède pas 14% (moins de 3 000 € d’impôt).
En revanche, les personnes ayant une TMI supérieure ou égale à 41% ou un désir de création de rentes à terme ont intérêt à choisir le statut LMNP classique.
Le CENSI-BOUVARD n’est pas cumulable avec le statut LMNP classique : il ne sera pas possible d’amortir un bien pour lequel l’investisseur a bénéficié de la réduction d’impôt CENSI-BOUVARD.
[1] EHPAD, résidence seniors, résidence étudiante, résidence de tourisme, résidence d’affaires
[2] Travail indépendant, pensions de retraite et salaires.
